Подходит Новый год и собственники неохотно снижают цены на аренду жилья

На рынке аренды элитной недвижимости - предновогодние скидки. В отличие от начала 2009 года, когда на рынок вышло множество неликвидных квартир по сниженной цене, сегодняшние предложения со скидкой - это квартиры с качественными характеристиками, и соответствующие заявленному классу. 
 Многие собственники элитных квартир предпочитают отмечать зимние праздники за рубежом. Желая оптимально использовать свой инвестиционный ресурс, они пытаются максимально быстро его реализовать. "Профессиональные" собственники, для которых аренда жилья - это бизнес, понимают, что сдав квартиру сегодняниже заявленной цены, они потеряют в сумме за год меньше, чем при простое квартиры в период длительного зимнего затишья. Также многими хозяевами квартир движет психологический фактор - решить все задачи перед праздниками, чтобы не возвращаться к ним в следующем году. Декабрь - месяц самых сговорчивых собственников.

 Как показывает практика, подобные "акции" конвертируются в сделки в среднем до 25 декабря. Однако 10% из общего результата все же приходится на 30-ые числа. Это особенность декабря - в этот период больше, чем в какой-либо другой, происходят так называемые "быстрые сделки". Лишь 15% переговоров, проходящих в декабре, переносятся на следующий год.
 В целом, несмотря на ноябрьское сезонное снижение активности рынка, начало декабря позволяет надеяться на хорошее закрытие года. Специалисты ожидают, что до 15 января 2010 года рынок будет очень спокойным, активность игроков наступит только во второй половине месяца, в основном за счет отложенного спроса.

Сдать квартиру, чтобы выплатить кредит.

С одной стороны, «ипотечную» квартиру опасно сдавать в аренду: человек, приобретающий жилье в кредит, не сразу становится его официальным собственником.Если человек купил квартиру по ипотеке, то до момента полного расчета с банком квартира не является собственностью данного человека. Ее владельцем является банк, выдавший ипотечный кредит. Пока не выплачена вся сумма займа, покупатель квартиры имеет право только ею пользоваться, иными словами, проживать в ней; распоряжаться же не имеет права.Цитируя выдержку из типового договора ипотеки банка «ДельтаКредит». Залогодатель обязуется не сдавать квартиру в наем, не передавать в безвозмездное пользование или, по соглашению с другим лицом, не предоставлять последнему право пользования квартирой или иным образом не обременять квартиру правами третьих лиц без предварительного письменного согласия Кредитора-залогодержателя (Банка). Также заемщик обязан сообщить банку о лицах, которые будут проживать в квартире.

С другой стороны, с банками всегда можно договориться.Кредитным договором с банком предусмотрено обязательное согласование с последним сдачи квартиры внаем (аренду). При этом доходы, полученные от сдачи квартиры в аренду, облагаются налогом - на сегодня его ставка составляет 13% (для физ. лиц). Безусловно, такие прецеденты существуют, когда заемщики, не расплатившиеся с банком по ипотеке, сдавали квартиру в аренду с согласия банка. Обычно аргументация для банка следует такая – с помощью денег, получаемых за аренду квартиры, заемщику легче расплатиться по кредиту.

Все ли довольны?

Идеальный вариант — сразу при покупке квартиры по ипотеке обсудить с банком возможность не только личного проживания, но и варианта сдачи в аренду с целью рассчитываться этими суммами по кредиту. Если же заемщик скроет информацию о том, что жилье сдается в аренду, может последовать проверка: банк в соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Этим правом банк может воспользоваться и в том случае, если заложенное имущество передано заемщиком на время во владение третьих лиц. Однако осуществляемая банком проверка не должна создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества заемщиком или другими лицами, во владении которых оно находится. В случае же обнаружения незаконной сдачи объекта в аренду ситуация регулируется кредитным договором: от штрафа до требования досрочного возврата кредита, рассказывает эксперт.

Для залогодателя последствия будут определяться условиями об ответственности за нарушение обязательств, предусмотренными договором об ипотеке. Это может быть, например, обязанность залогодателя уплатить залогодержателю штраф в размере, определенном договором об ипотеке, или право залогодержателя расторгнуть обеспеченный ипотекой кредитный договор и потребовать досрочного возврата кредита.

Для арендатора последствия указанного нарушения определены пунктом 2 статьи 40 федерального закона об ипотеке, и они могут наступить в случае неисполнения заемщиком своих обязательств по договору, обеспеченному ипотекой.

При этом не все банки готовы одобрить аренду квартиры, приобретенной в кредит. Как правило, банки не препятствуют сдаче квартиры в аренду, но здесь, как и везде, могут существовать свои исключения. Решение данного вопроса зависит от кредитной политики банка и политики по управлению рисками. При официальной сдаче жилья в аренду договор аренды необходимо зарегистрировать, и в случае, если арендатор, обладающий правом пользования квартирой на основании заключенного договора аренды, захочет в ней зарегистрироваться, и в то же время ипотечный заемщик, являющийся собственником квартиры, перестанет платить по кредиту, банк будет ограничен в своих действиях наличием зарегистрированных третьих лиц-арендаторов. Поэтому ряд банков не дает официального согласия на сдачу ипотечных квартир в аренду.

По словам наших банков-партнеров, они неохотно идут на официальное письменное одобрение аренды, поскольку это обстоятельство ущемит банк в правах на объект залога. Появляются права пользования жильем у третьих лиц. Завтра у заемщика может наступить «дефолт», а квартира дополнительно обременена договором аренды. Но фактически банк не препятствует этому процессу. Особенно это актуально сейчас, в тяжелых экономических условиях, когда банки готовы поддержать своих заемщиков всячески во имя своевременных и регулярных выплат по кредитным обязательствам.

Раньше банки неохотно соглашались на сдачу «ипотечного» жилья в аренду. Приобретение квартиры в кредит для проживания обуславливало относительно низкие процентные ставки по ипотеке. Ставки по кредиту на предпринимательские цели оценивались по-иному, гораздо выше. Другая причина заключалась в том, что если квартира планировалась к сдаче, то необходимо было учитывать дополнительные риски порчи или утраты квартиры, что отражалось на стоимости страховки.

Сейчас ситуация в связи с кризисом изменилась. Если договор аренды не ущемляет права банка как залогодержателя и заемщик добросовестно погашает кредит, банк, как правило, дает согласие на сдачу жилья аренду.

Если обсудить условия заранее.

В кризисной ситуации можно обсудить с представителем банка возможность не только личного проживания, но и варианта сдачи в аренду с целью рассчитываться этими суммами по кредиту. Если изначально в анкете заемщик укажет цель покупки квартиры с последующей сдачей в аренду, это вариант может быть реализован. Нужно рассчитывать, что страховка жилья будет в данном случае дороже. Условия аренды тоже будут отрегулированы договором. Правда, под общий знаменатель сложно подвести сумму аренды по отношению к ежемесячным выплатам по кредиту – ситуация зависит от состояния рынка. Можно рассмотреть пример однокомнатной квартиры в Алтуфьево, купленной по ипотеке в 2007 году. После покупки ежемесячные выплаты по кредиту были меньше арендной ставки. Потом сравнялись, а в настоящий момент сумма аренды ниже на 5-7 тысяч, нежели размер ипотечного платежа.

Однозначно стоит отметить, что стоимость аренды будет ниже выплат по ипотечному кредиту, в случае, если доля кредитных средств была значительной в общей стоимости квартиры. О более точных цифрах на сегодняшний момент говорить достаточно сложно в связи со сложившейся ситуацией на рынке недвижимости.Сказать же, какая доля сдаваемого жилья является ипотечной, и, тем более, каков процент тех, кто сдает квартиру без согласия банка, сложно. Прежде всего, потому, что такой статистики не существует. Как вы понимаете, не в интересах арендодателей афишировать себя в том случае, если квартира сдается без согласия банка.http://www.domastik.ru/news/